江夏饼子街比较出名的-白云楼市的爆发点在三个地方

白云楼市的爆发点在三个地方

白云山|城市天际线

20世纪初，与荔湾的前店后厂模式，造就了一批白云小老板，也留下了工厂林立，遍地小公司这类白云区给人的根深蒂固的印象。

与荔湾白鹅潭一样，白云新城在很长一段时间也沦为笑话，缺乏利好，缺乏大的建设项目，城中村较多以及整体城市面貌较差。

吃过白鹅潭与白云新城的大饼，经历过至少一轮楼市周期的人都不会再轻易相信任何一个CBD的规划，从金融城的向东发展联合鱼珠港的趋势来看，西边也基本失去了与珠城联动的可能。

曙光出现在广州十四五规划，白云区获得“十四五”时期重点项目投资总额达到1.6万亿元。这个投入就超过广州其他所有行政区，甚至超过东莞这些二线城市一个城市的总投入。

“十四五”硬生生地把白云区从中短期利空，长期不确定拉回到中期规划利好，短期不见效，长期不确定。围绕白云中南西部的白云新城、设计之都和白云湖数字科技城推进。

但请注意白云现阶段的处境是中期规划利好，短期不见效，也就是已经谈了快20年的白云新城一定会有个了结，19年就轰轰烈烈开干的设计之会先解决有，再解决好，是白云目前确定性最高的板块。

白云湖数字科技城与广州科技创新轴的物理隔断，注定了只能仿科学城经验，产城结合，自成一体，但一开始摊饼出28平方公里，这是四倍于珠江新城的体量，再加之没有科学城临近天河的优势，属于长期不确定。

泛白云新城

每一座城市、每一个区域都有它最核心的命脉，而白云的命脉就在白云新城。

白云新城既是广州中心城区向北的门户，又连接着空港，区位优势无可比拟，这一点如果你频繁在珠城出发，坐飞机出差，感受便会很深刻。

因此从04年，执行了72年飞行使命的广州旧白云机场正式关闭后，白云新城的发展定位便调整为“广州市城市副中心，白云区区级中心，现代化生态型商贸文化中心”，一直到2010年，白云新城的控规正式批复。

同年中海、保利先后夺地，广州首次出现楼面价超2万/平的地块，为了便是这限高之下的云山，也就是目前在萧岗一带的豪宅盘，这里流传着的悲伤故事和云山那头的京溪同和一样，14年保利云禧开盘时同中海花城湾都是4.2万，逻辑当然是珠江新城被特殊照顾，而白云新城只能灰溜溜的从2010年的广州市城市副中心沦为2015年的白云新城总部聚集区，白云新城连同它的豪宅，起了个大早赶了个晚集。

原因除了白云山周边限高，向东靠山的限制，还有向南向西，遭遇村民顶着限高修建的六七层民楼的旧改老大难，白云新城只能逆势一路向北，结合空港、设计之都、嘉禾望岗、正在推进的白云站枢纽，打造泛白云新城板块。这是十四五规划的7600亿重点投入的地方，区域之大的结局有可能是步子迈得太大，会扯着蛋。

因此我会建议在规划板块中选筹，而非板块连接处的“飞地”，白云站与白云新城连接处的3公里除外，它的模板是珠江新城与天河东站。

也就是说泛白云新城的价值排序为：

江夏-萧岗>白云站与白云新城连接处>设计之都>白云大道南>白云站>嘉禾望岗

白云新城

于2015年这次调规后，飞翔公园及白云国际会议中心周边地区的总部经济集聚区，可开发用地约757亩，共18个地块。

陆续引入保利商业，华润有巢、永旺。五星级郡雅酒店。中交四航局中建三局中建八局中建七局中建科技中交二公局中铁二十五局它们的华南总部，广州市城市规划勘测院广东省交通研究设计院，以色列创新，香港思城控股、阿道夫总部，5G超高清视像中心超60家企业总部，配合高端住宅区，引入了省画院、广州市儿童公园市儿童活动中心、市规划展览中心国际会议中心、市体育馆区少年宫、1000张床位的省医、省实12年制学校、培英中学高中部等。

18年过去，白云新城总算进入到一个稳步发展期。2022年5月5日的广州土拍中，即便是市场没有恢复信心，买下四分之一个英国但如今再出售外国项目的李嘉诚家族，首站拍地把目光落在了泛白云新城。

棠溪-石井，江夏-萧岗先走一步，拆迁出了大量白地,从20年开始，这两个地块拍地均在3.7万+，依托白云新城18年的公共资源沉淀，未来的优质一手供应也将在此诞生。

设计之都

在说到广州设计之都之前，要说说“设计之都”的头衔，它设立于2004年，是联合国教科文组织创办的“创意城市网络”的一部分。

中国目前已有四座城市被颁发“设计之都”的称号：分别是深圳(2008年12月)、上海(2010年2月)、北京(2012年6月)、武汉(2017年11月)。在获得“设计之都”后，深圳加快了产业转型升级，与全球40个创意城市开展了深入合作；上海2010年获批“设计之都”的3年后，文创产业增加值就达到2500亿元，同比增长10%。

作为中国广告发源地的广州，即将落地的设计之都，值得期待。靠近白云机场的优势是否可以弥补广州文化沙漠，没有什么设计的底蕴的先天不足，有一定的不确定性。

广州设计之都在19年动工，预计在2022年8月份整体完成竣工，届时整个黄边板块的城市界面将得到很大的提升。有产业意味着人流的集中，但引入人才的层次，就看产业的类型与定位，广州设计之都成立的初衷就是对标国际设计之都，成为国际品牌孵化的摇篮地，因此项目招募企业进驻的第一期，就已引进中交四航局、省交研院、欧派、香港思城控股、阿道夫等优质总部企业的进驻，初步形成多元化设计产业集聚效应。

三地铁汇聚与江夏一带的大量白地为连通白云新城带来了更高的确定性，此区域的买入顺序是云山诗意＞金碧雅苑>时代玫瑰园>其他

白云湖数字科技城

与广州以科学城--天河智慧城--金融城--琶洲--大学城一二期形成的创新轴的物理距离注定只能单干，那么广州是否像疼爱南沙一样持续为该板块输血，便决定了它的生死。

3000亩白云湖，20公里长的生态绿道，生态环境得天独厚。“用最好的生态，吸引最好的人才”是白云湖数字科技城的命根，生态环境是珠城东区的定价逻辑，放在数字经济的高地，算是合理且有前瞻性。

按其“五园两区”数字产业总体发展格局：新一代信息技术产业园、高端软件和人工智能产业园、物联网产业园、智造服务产业园、港澳青年创新创业基地（数字创意产业园）、数字经济体验区、数字人才集聚区。

风险点不仅来自于与广州创新轴的物理隔断，还来自于其规划面积达到28平方公里。这是什么概念？珠江新城规划面积为6.44平方公里。白云十四五规划中用7600亿建设重点工程，其中白云湖的投入为734亿元，换算成每平米为2.6万，这算是它敢于自成一体的底气来源。

在风险管理的角度，尽量优选产业价值较高且明确优先开发的板块，在《白云湖数字科技城建设总体方案》中，定下了白云湖分三阶段走，分别为：

起步发展阶段（2019—2023年）--高端软件、云计算、人工智能、大数据、新一代通信网络、物联网

提速发展阶段（2024—2026年）--数字产业规模持续增加

跨越发展阶段（2027—2030年）--建设成为粤港澳及海外高层次人才创新创业基地

再对应到白云湖各片区的产业规划，以白云湖为绿芯，白云湖东片区主打数字文化产业；白云湖西片区主打新兴软件与人工智能产业。黄金围片区主打新一代信息技术和人工智能产业；黄金围南片区主打智能终端产业。目前白云湖数字科技城主要发展的有白云湖西片区、白云湖东片区以及黄金围片区。

黄金围有华为，白云湖数字科技城有中关村，两个板块都有含金量较高的企业背书，从兑现可靠度以及产业价值排序：

白云湖西片区＞黄金围片区＞白云湖东区

对应到目前板块在售的新盘即是：品实·云湖花城>越秀天悦云湖>黄金围片区的中建星光城>东区的首开保利·云湖壹号。

在最新的十四五规划以及白云城市更新计划中，白云将会启动较大规模的城市更新，80条村被纳入旧改计划，分为三年、五年、十年计划，白云区城市面貌破旧的状况有望得到改善。

东部的京溪同和，产业定位为树立美丽健康科创门户，直白话就是个“前台”，五年计划之内的京溪同和也鲜有上榜，相比白云中部南部，东部的面貌改善会是慢车道，军区与医院产业人员即可填满此处的住房需求，与珠城的通勤与地铁仅能留住刚需，留住改善，决定京溪同和天花板的，依旧会是愿意为云景学位与恒大御府居住体验买单的人，而这两点，显然要比泛白云新城单薄太多。

本文心得:

(责编：admin)

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